Cuando
alguien paga mil euros de alquiler todos los meses ocurren simultáneamente dos
obviedades. Quien los paga dispone de mil euros menos y quien los cobra dispone
de mil euros más. Hasta aquí no parece haber material para un descubrimiento
sociológico. Es simplemente lo que significa alquilar una vivienda.
La
cosa se vuelve bastante más interesante cuando preguntamos quién está a cada
lado de la transferencia.
Porque
si arrendadores e inquilinos pertenecieran aproximadamente a los mismos
estratos económicos, el dinero circularía horizontalmente entre hogares de
características parecidas. Pero no sucede eso. En España, quienes cobran
alquileres pertenecen mayoritariamente a los grupos de renta más alta, mientras
quienes los pagan se concentran mucho más en los de renta baja. Por tanto, cada
mensualidad no es solamente el precio de utilizar una vivienda:
estadísticamente considerada, constituye también una transferencia de renta
desde un grupo comparativamente pobre hacia otro considerablemente más rico.
Eso
es precisamente lo que tres investigadores han estudiado en El mercado de alquiler: fuente de
desigualdad social,
que han tenido la precaución de enfocarlo utilizando tres fuentes distintas:
datos fiscales de la Agencia Tributaria, la Encuesta de Condiciones de Vida del
INE y la Encuesta Financiera de las Familias del Banco de España. Las
metodologías y los años de referencia no son idénticos, pero las tres fuentes
dibujan prácticamente el mismo paisaje.
Empecemos
por los protagonistas. Según la fuente utilizada, la renta bruta anual mediana
de los hogares que obtienen ingresos alquilando viviendas se sitúa entre 50 604
y 56 473 euros. La de los hogares inquilinos oscila entre 19 758 y 26 288
euros. Entre ambos aparecen quienes viven en una casa de su propiedad, con
rentas medianas de entre 30 000 y 36 413 euros. No estamos hablando de una
pequeña diferencia. Según la base estadística que se utilice, la renta mediana
de los caseros es entre 2,15 y 2,58 veces la de los inquilinos.
Conviene
detenerse en una palabra: mediana. No se trata de que cuatro propietarios
multimillonarios con veinte edificios cada uno eleven artificialmente el
promedio. La mediana es el valor que deja a la mitad de los hogares por encima
y a la otra mitad por debajo. Estamos observando una diferencia situada en el
corazón mismo de ambos grupos.
La
distribución por niveles de renta resulta todavía más reveladora. Entre el 73 y
el 79% de los hogares de caseros pertenece a la mitad de población con mayores
ingresos. Entre los inquilinos solo está allí entre el 25 y el 35%. En el
extremo contrario, entre el 36 y el 45% de los inquilinos aparece en el cuartil
de renta más baja, mientras que únicamente entre el 8 y el 10% de los caseros
ocupa ese escalón. Dicho sin porcentajes: los propietarios que alquilan
viviendas ya son mucho más ricos que sus inquilinos antes de que el inquilino
les pague el primer alquiler del mes.
Y
aquí aparece la parte verdaderamente interesante del estudio. Podría objetarse
que los caseros tienen mayores ingresos precisamente porque cobran alquileres.
Quitémoselos entonces. Hagamos el experimento mental de que todos ellos
continúan siendo propietarios de sus inmuebles, pero dejan de ingresar un solo
euro por arrendarlos.
La
desigualdad disminuye, naturalmente. Pero está muy lejos de desaparecer. Con
los datos de Hacienda, la renta mediana del casero bajaría de 51 007 a 40 515
euros, mientras la del inquilino es de 19 758. Según la Encuesta de Condiciones
de Vida, quedaría en 47 823 frente a 26 288 euros. Y según la Encuesta
Financiera de las Familias, en 44 000 frente a 20 624. Es decir, aunque
hiciéramos desaparecer mágicamente todos los ingresos procedentes del alquiler,
los hogares de los caseros seguirían teniendo aproximadamente entre 1,8 y 2,1
veces la renta mediana de los inquilinos.
El
alquiler, por tanto, no crea desde cero la desigualdad entre ambos grupos. Hace
algo diferente: la amplifica. Y durante la última década esa bomba
amplificadora ha aumentado de potencia.
Entre
2014 y 2024, los autores calculan que los precios de oferta del alquiler
aumentaron alrededor de un 77%, mientras la renta disponible de los hogares lo
hizo un 33%. El alquiler, por tanto, creció unas 2,3 veces más deprisa que los
ingresos familiares. Esa diferencia es crucial.
Imaginemos
un hogar que dispone de 2 000 euros mensuales y paga 600 de alquiler. Le quedan
1 400 para alimentos, electricidad, transporte, ropa, hijos, ocio y ahorro. Si
sus ingresos aumentan un 10%, hasta 2 200 euros, pero el alquiler aumenta un
30%, hasta 780, después de pagar al propietario le quedan 1 420. Su sueldo ha
aumentado 200 euros. Su capacidad para atender el resto de su vida, veinte,
mientras que al otro lado de la puerta alguien está recibiendo esos 180 euros
adicionales.
Esto
ayuda a entender por qué el encarecimiento de la vivienda puede aumentar la
desigualdad incluso cuando también aumentan los salarios. Lo importante no es
únicamente cuánto gana un hogar, sino cuánto conserva después de pagar por un
bien del que difícilmente puede prescindir.
Además,
cada vez hay más personas en esa situación. Después de la crisis financiera de
2008 aumentó sustancialmente el peso del alquiler. Según los datos utilizados
en el estudio, los hogares arrendatarios pasaron del 11,2% en 2011 al 19% en
2020. Paralelamente creció el número de hogares que perciben rentas
inmobiliarias, hasta situarse alrededor del 9,5%.
Los
autores llaman a unos «generación inquilina» y a otros «generación de caseros».
La expresión puede sonar algo teatral, pero describe una transformación
económica importante. Una parte creciente de la población necesita acudir al
alquiler para resolver una necesidad básica; otra posee, además de su
residencia o patrimonio inmobiliario, viviendas capaces de producir una renta
periódica. Y el dinero circula predominantemente en una dirección.
Esto
no significa, naturalmente, que todo casero sea rico ni que todo inquilino sea
pobre. Las estadísticas describen poblaciones, no biografías. Existe el
jubilado que complementa una pensión modesta alquilando un pequeño piso
heredado y existe el ejecutivo con un sueldo magnífico que prefiere vivir de
alquiler. Los propios datos muestran diversidad dentro de ambos grupos.
Pero
las excepciones individuales no modifican la distribución general: los
inquilinos se concentran en los niveles inferiores de renta y los caseros en
los superiores. Ahí reside la cuestión social de fondo. Solemos hablar del
precio del alquiler como un problema de vivienda. Y lo es. Pero estos datos
muestran que también constituye un problema de distribución de la renta.
Cuando
el alquiler aumenta mucho más rápidamente que los ingresos, no solo se encarece
el techo bajo el que duerme una familia. Se intensifica una transferencia
económica entre dos grupos que ya partían de posiciones muy diferentes.
Los
autores denominan a ese fenómeno una «transferencia regresiva de rentas» y
sostienen que las políticas que se limiten a moderar futuras subidas pueden
frenar el ensanchamiento de la brecha, pero difícilmente reducirán la ya
existente. De ahí que defiendan políticas destinadas a aproximar el coste del
alquiler a la capacidad económica de los hogares.
Puede
discutirse cuáles son las mejores políticas para conseguirlo —aumentar la
oferta, construir vivienda pública, regular determinados alquileres, movilizar
vivienda vacía, modificar la fiscalidad o combinar varias de esas
herramientas—. Ese es otro debate. Pero antes de discutir las soluciones
conviene comprender correctamente el problema.
Porque detrás del contrato entre un propietario y un inquilino hay algo más que dos personas intercambiando una vivienda por dinero. Cuando contemplamos millones de contratos simultáneamente aparece un gigantesco sistema de tuberías por el que todos los meses circulan miles de millones de euros.
Y las tuberías no comunican dos depósitos situados a la misma altura. El dinero fluye, mayoritariamente, desde los hogares que tienen menos hacia los hogares que tienen más. Y cuanto más sube el alquiler respecto de los ingresos, mayor es el caudal bombeado.








